PROMOTION IMMOBILIERE : Et voici le scandale des titres fonciers illégaux

Dans notre édition n°271, nous avons fait le point du processus de délivrance des titres fonciers aux sociétés immobilières privées et publiques. Il ressort que tous les acteurs (sociétés immobilières, les ministères de l’Urbanisme et de l’habitat, de l’Economie et des Finances, de l’Administration territoriale)  pataugent dans une illégalité sans précédent. De sorte que des sociétés immobilières exercent, vendent des parcelles, des maisons, sans pour autant disposer de toutes les autorisations requises. En grattant de plus près cette situation, l’on découvre que les projets immobiliers qui sont dans la légalité sont très peu nombreux sur les 268 sociétés. Un véritable scandale au grand dam des souscripteurs et autres acquéreurs de maisons ou de parcelles. De véritables hors-la loi qui entretiennent une bombe qui risque de péter un bon matin.

Elles sont plus de 268 sociétés immobilières reconnues à travers un agrément. De ces 268 sociétés, beaucoup ne sont pas opérationnelles sur le plan légal. On note quelques dizaines qui ont des projets immobiliers. Mais là encore, les projets immobiliers en cours de mise en œuvre ne sont pas non plus tous légaux. Il y a de sérieux problèmes de respect des textes en matière de promotion immobilière. Si certains projets immobiliers ont des titres fonciers, ils ont été acquis en foulant aux pieds la loi. Dans la chaîne de délivrance des titres fonciers, des maillons ont été coupés par des agents de l’Administration ou enjambés par les promoteurs immobiliers. Cette situation a provoqué le cafouillage qui se vit actuellement dans le domaine.

Suite à l’interpellation du chef de l’Etat, les ministères impliqués avaient pu mettre en place un comité de travail. Ce comité regroupant les services techniques des ministères impliqués (habitat et Urbanisme, Economie et Finances, Administration territoriale) a fait un diagnostic, avec des constats effarants. Son rapport est déroutant. Les irrégularités constatées dans le processus de délivrance des titres fonciers sont criardes. Irrégularités ont pour noms spéculation foncière en aménagée et non application insuffisante de loi sur la promotion immobilière par les acteurs, insuffisances de moyens humains et matériels des Communes inexistence ou non-respect documents de planificatio urbaine, non-respect de la procédure de délivrance des fonciers, inexistence de cahier de charges pour la immobilière, utilisation de l’acte de cession amiable le processus d’accès aux pour la promotion immobilière, non-mise en place de Commission  interministérielle de cession des terres à la promotion immobilière prévue à l’article 190 de RAF, confusion par les et clauses des arrêtés d’agrément (promotion et/ou foncière).

Au ministère des Finances, responsables des services techniques, chargés d’étudier dossiers avant de les en signature pour des titres fonciers, ne font la fine bouche. Les soulevés par le rapport exacts. Mais, «nous n’intervenons que quand le dossier est déposé chez nous pour la demande du titre foncier. Le dossier doit comprendre, entre autres, l’approbation du projet immobilier et toutes les pièces qui ont servi pour l’approbation. Et nous allons plus loin. Nous voulons des superficies exactes, certifiées par les services du cadastre», explique Rigobert Tahita, directeur des affaires domaniales et du foncier de la DGI.

En principe, tout promoteur immobilier qui a un projet devrait le faire approuver par le ministère en charge de l’urbanisme avant de demander un titre foncier pour ledit projet. Sa demande est adressée au ministère des Finances sous couvert du ministère de l’Urbanisme qui la transmet. Mais dans la pratique, c’est tout autre.

Comment viole-t-on la loi ?

Jusqu’en janvier 2019, l’on dénombrait 36 projets immobiliers au Burkina, officiellement connus des services des domaines et du ministère de l’Urbanisme. Selon le rapport du comité en question, on apprend que ce sont les sociétés immobilières Abdoul Service, BTM Immobilier, CAT-Sarl, CGE Immobilier, Etablissements  Barro Boubacar, Gelpaz immo, Saha immobilier BTP, SIIWP Wend Panga, SOCOGIB, SONATUR, SOSID-Immo, SRTC et YALGRE BTP qui ont des projets immobiliers connus par  les services techniques de l’Urbanisme et ceux des domaines (Direction générale des Impôts). Ce sont elles qui ont conçu l’ensemble des 36 projets immobiliers.

Sur les 36 projets, seuls deux projets, à savoir celui de la SONATUR au secteur 16  de Ouagadougou et un projet de Abdoul Service Sarl à Nakomstenga – Bagbin (Commune de Saaba) ont suivi la procédure normale. Les 34 autres projets sont passés par des procédés pas trop clairs. Les irrégularités constatées sur les 34 projets sont l’absence d’approbation du projet par le ministère en charge de l’urbanisme ou la non-transmission du projet au ministère des Finances par celui de l’Urbanisme comme stipulé dans la loi portant promotion immobilière et l’acquisition des titres fonciers sans approbation.

Curieusement, plusieurs parmi ces sociétés ont réussi à se faire délivrer le fameux titre foncier en contournant d’une manière ou d’une autre le ministère de l’Urbanisme. Selon les responsables de ce ministère, leurs services n’ont transmis que deux dossiers. Pourtant, c’est à eux que revient la responsabilité de transmettre les demandes. Si les sociétés immobilières ont réussi à avoir les titres fonciers avec le ministère des Finances, les responsables du ministère de l’Urbanisme disent ne pas pouvoir se l’expliquer. Et pourtant ! Les services du ministère de l’Urbanisme délivrent des lettres de validation de projets immobiliers, du pain béni pour les promoteurs. Voici les procédés de contournement. Selon les rapporteurs du comité qui a travaillé pendant deux mois, il y a eu essentiellement deux formes de violation de la loi.

D’abord, les promoteurs utilisent uniquement les lettres dites «Validation de votre projet immobilier de ….x logements sociaux et économiques», des lettres délivrées par le ministère de l’Urbanisme. Presque tous les ministres en charge de l’urbanisme qui se sont succédé ont signé ces fameuses lettres pour des promoteurs immobiliers.

Nous avons retrouvé des lettres signées par les ministres Yacouba Barry, Vincent Dabilgou, Maurice Bonanet. Une fois en possession de ces lettres qui valent pour eux un quitus du ministère, ils se rendent aux services techniques des Impôts pour déposer leur demande de titre foncier en y joignant la fameuse lettre. Et le tour est joué, le titre foncier sera délivré sans autre forme de procès.

Ensuite, l’autre forme de contournement de la loi consiste à obtenir une validation du projet par la COTESCO (Commission technique de suivi et de contrôle), une structure interne créée de toutes pièces à la Direction générale de l’urbanisme, de la viabilisation et de la topographie (DGUVT). L’existence de cette Commission pose problème dans l’organigramme du ministère, même selon certains, car la loi prévoit la mise en place d’une Commission nationale de validation des projets. Cette Commission n’existe pourtant pas. L’un dans l’autre, les deux ministères ont chacun accordé soit la lettre de validation du projet immobilier, soit le titre foncier sans un sérieux jugement. A qui la faute ? Les deux départements se rejettent la balle.

Abdoul Service bat le record de l’illégalité

Et le rapport donne encore plus de détails sur chaque société et ses projets. Ainsi, la société Abdoul Service Sarl, qui détient le bonnet d’âne en la matière, a initié en tout, 13 projets immobiliers dans les environs de Ouagadougou pour une superficie d’ensemble de plus de 822ha. Cependant, pour ces 13 projets, la société a réussi la prouesse d’avoir 11 titres fonciers. Ces titres fonciers ont été obtenus soit sans approbation du projet par le ministère de l’Urbanisme, soit qu’elle a utilisé la fameuse lettre de validation du projet, soit encore la décision de la COTESCO. Un seul de ses projets est en règle. La société BTM Immobilier a, elle, initié deux projets à Ouagadougou. Pour ces deux projets, aucun n’a été transmis par le ministère et aucune approbation n’a suivi les règles. CAT Sarl, quant à elle, a vu ses deux projets approuvés mais ses dossiers n’ont pas été transmis par le ministère de l’Urbanisme. Le projet de CGE immobilier à Koubri n’a pas été approuvé et la demande n’a pas non plus été transmise par le ministère.

Pour les Etablissements Barro Boubacar, ils ont trois projets immobiliers à Bobo. Ils ont les cessions définitives des terres mais aucun des projets n’a été approuvé. Gelpaz immo a, quant à elle, deux projets. Un seul a été approuvé mais la société a obtenu des cessions définitives. La société Saha immobilier BTP a initié deux projets immobiliers à Zagtouli qui n’ont pas été approuvés mais ses dossiers pour les titres fonciers sont en cours d’instruction. La SIIWP Wend Panga tient un projet sur 120 ha à Koubri. Selon le rapport du comité, elle devrait requérir une nouvelle autorisation après deux années. La SOCOGIB dispose de deux projets à Yagma sans approbation mais ses dossiers sont en cours d’instruction. 

Pour l’autre société d’Etat, la SONATUR, l’une des rares sociétés qui évoluent non  seulement  dans la promotion immobilière, mais aussi dans la promotion foncière, ses projets sont aux secteurs 16 et 34 de Ouagadougou ; seul le projet du secteur 16 a été transmis par le ministère de l’Urbanisme  quand bien même tous les deux ont des titres fonciers, aucun n’a été approuvé par les services techniques du ministère conformément à la loi. La SOSID-Immo a également deux projets à Ziniaré, aux secteurs 1 et 2. Aucun projet n’a été approuvé et les demandes n’ont pas non plus été transmises au ministère des Finances par les services de l’Urbanisme. Cependant, la société a deux arrêtés d’approbation sur un même projet. La même situation se présente pour la société SRTC pour ses deux projets à Komsilga. Enfin, la société YALGRE BTP, toujours à Komsilga, a, quant à elle, une approbation de son projet mais le dossier est passé par un autre circuit pour atterrir aux services  du ministère des Finances. L’arrêté de cession est en cours de signature.

Outre ces irrégularités constatées par les membres du comité, il nous est revenu que pour l’ensemble des projets en cours au Burkina, aussi bien les promoteurs  privés que les promoteurs de l’Etat, aucun ne dispose d’un permis de construire comme prévu par le décret portant procédures d’autorisation et d’exécution de l’opération de lotissement.

Toute chose qui aggrave l’illégalité presque généralisée dans laquelle se trouvent la grande majorité des projets immobiliers en cours. Mais tout n’est pas fini ! Les techniciens sont inquiets de ce vaste champ d’illégalité. Pour eux, tout peut aller en vrille, un bon matin. Affaire à suivre !

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Une  autre forme de  violation de  la loi

Au cours des entretiens, les nombreuses stratégies utilisées par les sociétés immobilières pour frauder et contourner la loi ont été détaillées. L’une d’elles mérite d’être soulignée. En effet, certains promoteurs, pendant qu’ils négocient avec les propriétaires terriens pour avoir les terres, ont déjà leur demande d’approbation au ministère de l’Urbanisme, avec des superficies bien déterminées mais non encore acquises en réalité. Il arrive que ces derniers réussissent à obtenir plus d’espaces que celui avec lequel ils demandent l’approbation de leur projet immobilier. Une fois l’approbation faite, ils se retrouvent aux services des impôts avec des superficies supérieures à celles qui se trouvent sur l’approbation. De telles stratégies de fraude ont déjà été détectées par les services techniques.

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Quelques recommandations du comité

A l’issue de  leurs travaux dont le rapport n’a pas encore été officiellement remis aux ministères concernés, les membres du comité ont fait des recommandations qui sont :

Il faudra limiter les superficies par projet immobilier à travers un texte règlementaire. Cela permettra au promoteur de faire une meilleure exploitation du terrain.

Il faudra renforcer le contrôle des projets immobiliers à travers des contrôles sur la base du cahier de charges de chaque promoteur. En cela, la qualité des ouvrages pourra être vérifiée.

Il faudra conditionner l’accès à la terre rurale pour la promotion immobilière à l’établissement d’une Attestation de possession foncière rurale (APFR) et ce, à titre onéreux.

Il faudra travailler à promouvoir la copropriété et la construction des habitats à loyers modérés (HLM) ; cela atténuera le phénomène d’accaparement des terres.

Aimé NABALOUM
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  • Désolée DIEU! Fraude et contournement des lois sont devenus paradigmes de l’éducation au sens noble au Faso? Et pourquoi ce silence? Mettez ouvertement cet article sur page visible fasonet pour exciter les internautes. Moi je veux abonnement spécial reporter. ou vente en ligne. Il faut vraiment créer un autre Faso. En humiliant ces voleurs du pays devant tout le monde.

Aimé NABALOUM Ecrit par Aimé NABALOUM

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